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Comprar imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Comprar imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários é a dúvida de muitos brasileiros, e os números mostram que nos últimos anos, muitos tem optado por investir em fundos imobiliários. O número de investidores em fundos imobiliários cresceu 16 vezes nos últimos 10 anos, segundo os dados publicados mensalmente pela B3, principalmente por possibilitar rendimentos atraentes para investidores com pouco capital.

 

Investir em imóveis sempre foi tradição no Brasil, porém nos últimos anos tem-se repensado esta prática, ao menos quanto ao imóvel físico, sendo dúvida constante de muitos investidores qual tipo de investimento escolher, comprar imóvel, ou investir em fundos imobiliários?

Neste artigo, abortamos os pontos cruciais para chegarmos em uma conclusão que encaixe com cada tipo de investidor e facilite a sua tomada de decisão, mostrando os prós e contras de comprar imóvel ou investir em fundos imobiliários.

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) funcionam como todos os demais fundos existentes. Eles surgem a partir de uma reunião de pessoas interessadas em aplicar recursos em uma determinada classe de investimentos, sejam ações, renda fixa ou imobiliários, e querem crescer seu patrimônio.

Os de fundos de investimento imobiliário, investem em imóveis ou empreendimentos que irão se desenvolver ou já estão se desenvolvendo.

Assim este dinheiro que foi investido, se tranforma em cotas de fundos de investimento, representando uma fração ideal do fundo que será gerido diariamente por um gestor responsável por administrar este fundo, encontrando e realizando os investimentos mais interessantes e com maior rentabilidade.

Os resultados desses investimentos imobiliários feitos pelo gestor, são distribuídos para os cotistas do fundo de investimento, proporcionalmente as cotas que possuem. Assim, quanto mais cotas o investidor tiver do patrimônio do fundo, maior será sua remuneração. Todos recebem o mesmo valor por cada cota que possuem.

Como funcionam?

É preciso entender certos conceitos para que se possa entender a dinâmica dos FIIs.

Assim como as ações, as cotas dos fundos imobiliários são identificadas por um código, também chamado de ticker. Os códigos formados possuíram sempre uma sequência de letras maiúsculas e o número 11 no final. Ainda no caso de fundos listados na B3 poderá também a letra B no final (XXXX11B).

Essas cotas são negociadas diretamente em Bolsa de Valores, assim, o detentor de uma cota de fundo imobiliário poderá vender essa ativo a qualquer momento, bem como, caso queira comprar, terá um ambiente de negociação de fácil e rápido acesso.

Isso faz com que os fundos imobiliários tenham uma grande vantagem em investir em fundo imobiliário, pois podem comprar e vender, recebendo o dinheiro rapidamente, diferentemente de um imóvel físico.

Tipos de fundos imobiliários

Comprar imóvel ou investir em fundo imobiliário: tipos de fundos imobiliários

Existem diferentes tipos de empreendimentos em fundos imobiliários em que se pode investir. Assim, a escolha dos fundos e suas estratégias irá determinar o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.

Os FIIs são classificados em diferentes segmentos:

Fundos de Tijolo

Esse é o tipo de fundo ideal se você está em dúvida entre comprar um imóvel ou investir em fundo imobiliário, pois ele é de fato um imóvel físico dentro de um fundo. Assim é possível investir em diferentes segmentos, como galpões logísticos, shoppings, prédios comerciais e residenciais, diversificando o investimento e tendo o retorno recorrente dos aluguéis.

São chamados de tijolo, pois investem no ativo físico, sendo detentor daquele ativo, diferentemente dos fundos de papel, que investem em titulos atrelados ao setor imobiliário, não tendo assim a posse do imóvel físico.

Fundos de Desenvolvimento

Estes fundos não visam a renda passiva de aluguéis. Sua atividade consiste em comprar terrenos, executar projetos e construir imóveis para então vendê-los com lucro.

Eles são mais arriscados, pois envolvem o risco de embargos nas obras, ter problemas ambientais e todo o complexo gerenciamento de uma construção.

Como o risco é alto, o potencial de ganhos também é. Esses fundos são para aquels que querem ter ganho de capital, e não renda.

Fundos de Papel

Estes tipos de fundos investem, em sua maioria, em títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário. Em outras palavras, o FII adquire ativos imobiliáris, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e a LH (Letra Hipotecária).

Embora sejam um tipo de fundo imobiliário bastante conservador, continuam sendo de renda variável e tem a vantagem de ter uma pulverização em diferentes títulos.

Fundos de fundos

Como citado, há os fundos de fundos. Eles reúnem o patrimônio de seus cotistas para adquirir cotas de outros fundos imobiliários.

O atrativo é que dessa forma você pode se beneficiar da performance de FIIs destinados exclusivamente a investidores qualificados (que possuem patrimônio investido maior).

Quanto rende um fundo imobiliário

O mercado imobiliário não tem uma taxa padrão de retorno, variando em diferentes setores. Porém, olhando dados históricos, fundos imobiliários proporcionaram em média 0,58% ao mês de aluguel contra 0,38% de imóveis físicos diretamente, comerciais ou residenciais.

Para acompanhar o mercado de fundos imobiliários, é interessante olhar o IFIX, que é Índice de fundos imobiliários. É semelhante ao Ibovespa para o mercado de ações, ou o CDI para investimentos em renda fixa, serve como um ponto de referência.

Além do valor do aluguel, os fundos imobiliários podem ter outras formas de ganhar dinheiro, que elencamos abaixo:

Aluguel de imóveis: o fundo tem a posse do imóvel e aluga para terceiros, recebendo os valores mensalmente e repassando aos cotistas. É a maneira mais tradicional de recebimento de um fundo imobiliário;

Arrendamento de imóveis: semelhante ao aluguel, trata-se de um contrato onde o contratado cede um ativo por um período com o objetivo de exercer alguma atividade de exploração;

Construção de imóveis: utilizado majoritariamente por fundos do segmento de desenvolvimento, nessa categoria o fundo desenvolve o empreendimento imobiliário, ou reforma (retrofit) um já existente para vender com lucro;

Aquisição de títulos: o fundo adquire papéis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que geram um retorno mensal na forma de juros;

Aquisição de cotas de outros FIIs: é feito normalmente por fundos de fundos (FOFs), que fazem a pulverização dos investimentos em diferentes segmentos.

Os fundos que pagam proventos periódicos aos cotistas, normalmente, são os que alugam imóveis ou possuem renda constante de títulos imobiliários. É como se você mesmo tivesse um imóvel e recebesse diretamente o aluguel proveniente dele.

Muitas pessoas vivem de fundos imobiliários com este rendimento, sendo um ótimo instrumento para complementação de renda na aposentadoria ou também ganham dinheiro com a venda do FII após a valorização das cotas.

Comprar imóvel ou investir em fundos imboliários, comparativo das vantagens e desvantagens

Riscos

Os FIIs assim como o mercado financeiro em geral também estão sujeitos a riscos de mercado, riscos políticos, econômicos e financeiros, incluindo as variações nas taxas de juros, desvalorização cambial e diferentes acontecimentos.

Além disso, os fundos apresentam riscos em relação ao mercado imobiliário, como as taxas de ocupação dos imóveis, desvalorização, ou a própria regulamentação do setor. Considera-se também o risco de liquidez, já que os FIIs são fechados, e a liquidez do ativo varia de acordo com a disponibilidade de ofertas no mercado. Existem fundos maiores onde tem milhões de reais negociados diariamente, já outros, que não passam de alguns milhares. Nesse caso, não é bom ter quantias muito altas concentradas nesses fundos.

Portanto, as cotas investidas em FIIs estão sim sujeitas a perdas decorrentes dos riscos relacionado a liquidez das cotas, volatilidade do mercado e os imóveis que estão contidos em seu portifólio.

Comprar imóvel ou investir em fundos imobiliários?

É comum ver muitas pessoas com o sonho de viver de renda, e o método mais conhecido e popular no Brasil para alcançar essa meta é comprando uma casa ou apartamento e colocando-a para alugar (e ficar se incomodando com inquilinos, imobiliária, manutenção..)

Entretanto, investindo em fundos Imobiliários há possibilidade de atingir isso de uma maneira mais simples e fácil:

  • Imóvel próprio: Há um processo burocrático que exige uma série de documentos e necessidade de constante manutenção.
  • Fundo imobiliário: Por outro lado, a aquisição de cotas de um fundo imobiliário pode ser feita através de uma corretora ou homebroker. Isso porque a aquisição dos imóveis pelo fundo imobiliário é delegada ao gestor do fundo. É ele quem se encarrega de todo o processo.

Liquidez do investimento

  • Imóvel próprio: Existe pouca liquidez, pois a venda de um imóvel pode demorar meses ou até anos, dependendo do tipo e localização do imóvel.
  • Fundo imobiliário: No caso do fundo, por terem cotas negociadas em Bolsa, sua liquidez tende a ser consideravelmente mais alta.

Rentabilidade

  • Imóvel próprio: A rentabilidade gira em torno de 0,38% ao mês (equivalente a 4,6% ao ano) sobre o valor investido. Porém, adicionalmente, é necessário pagar outras despesas e taxas na compra de um imóvel, como: ITBI, laudos, corretagem, registo, escritura e alguma eventual reforma inicial. Tudo isso acarreta numa rentabilidade menor ao comprador.
  • Fundo imobiliário: Já a rentabilidade média dos fundos imobiliários gira em torno de 0,57% ao mês (6,8% ao ano) sobre o valor investido.

Imposto de Renda sobre Proventos

  • Imóvel próprio: O imposto de Renda é sobre a receita de aluguel, de acordo com a tabela progressiva, que pode chegar até 27,5%.
  • Fundo imobiliário: Por outro lado, os dividendos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Além disso, o próprio fundo é isento de tributação e por isso acaba sendo um investimento mais eficiente para renda. Isso se traduz em maior rendimento líquido ao investidor.

Imposto de Renda Sobre Ganho de Capital próprio

  • Imóvel próprio: É de 15% de imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel.
  • Fundo imobiliário: É de 20% de imposto sobre a valorização da cota, no momento da venda.

Agora que você já entendeu um pouco mais sobre os prós e contras é possível chegar a suas conclusões.

Os Fundos Imobiliários são sim uma ótima opção para substituir a compra de imóveis com diversos benefícios, porém é claro, isto pode variar para cada caso e situação especifica. É preciso estar sempre atento as oportunidades, variações de taxas e acontecimentos globais para tomar a melhor decisão para seu perfil.

Se você quer saber mais sobre Fundos imobiliários e Imóveis assista nosso curso aqui do Monefica.

E se quiser esclarecer dúvidas e buscar por mais informações entre em contato com nossos consultores.

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