Para começarmos a falar de fundos imobiliários é interessante analisarmos este gráfico abaixo.

Gráfico mostra retorno dos fundos imobiliários no Brasil, desde o início da série histórica em dezembro de 2010. Comparado com CDI (principal índice de renda fixa) e IPCA (índice de inflação oficial do Brasil).

O IFIX é o índice que mede retornos imobiliários no Brasil, assim como o Ibovespa é o índice das ações, e CDI para renda fixa. Então quando olhamos o IFIX estamos olhando varias classes e tipos de fundos imobiliários negociados, de acordo com seu tamanho e volume de negociação.

O primeiro ponto a se observar é que os fundos imobiliários tem oscilações, ou seja, suas cotas sobem e descem ao longo do tempo.

Observamos que do início de 2011 até 2013 o preço subiu de maneira significativa. Depois de 2013 até início de 2016 esse mercado imobiliário andou praticamente de lado ao longo deste período.

A partir do final de 2015 passamos por outro período favorável, até chegarmos no inicio de 2020 onde tivemos um mercado lento até 2023.

Como funciona o preço do fundo imobiliário? Porque ele sobe e porque ele cai?

Quando, por exemplo, você compra uma cota de um shopping center e paga 100 reais, você terá uma fração daquele shopping, proporcional ao tamanho dele. No mercado, os compradores negociam a cota diariamente, variando conforme a demanda, quantidade e preço que estão dispostos a pagar.

Se a cota estiver em R$99 no dia seguinte à compra, isso significa que ela caiu 1%. Se após alguns dias vierem a comprar por R$98, terá caído 2% e assim por diante.

Não é muito diferente na compra de um imóvel, se um vizinho vender um imóvel por valor mais barato o valor cai.

A diferença é que, enquanto no imóvel não há marcação diária de preços, dentro do fundo imobiliário as cotas são negociadas diariamente.

Na pandemia os shoppings mantiveram-se fechados por muito tempo, a demanda pelos mesmos caiu, ocasionando grande queda das cotas, que só recuperaram em 2022.

O fundo imobiliário terá esta variação de cotas diariamente. Por isso, é possível ver no gráfico no início desse artigo a sua oscilação, a subida e descida de preço. Analisando o período (pouco mais de 10 anos) vemos que o IFIX rendeu acima do CDI e ganhou da inflação com grande margem.

Desse modo, se observarmos que boa parte desta rentabilidade é liquida de imposto, pois recebeu-se um aluguel na conta líquido de imposto mensalmente, vemos que o investimento em fundos imobiliários no Brasil, foi muito positivo ao longo dos últimos 11 anos (lembrando que o retorno do índice já está colocando na conta o recebimento dos alugueis).

É interessante ressaltar que ao investir em fundos imobiliários você estará sujeito a esta variação de valor das cotas, podendo observar uma rentabilidade negativa, mas continuará recebendo seus alugueis mensalmente nas contas.

Mas afinal, quanto rende?

Para sabermos quanto rende um fundo imobiliário, avaliamos um balanço. Veremos alocações ligadas ao mercado imobiliário e sempre emitindo um balanço com receitas e despesas desta conta. O cotista receberá o valor excedente.

Analisando a imagem abaixo, na primeira coluna temos as receitas mensais e na segunda coluna as receitas anuais de um fundo imobiliário. Nem todos terão exatamente essas contas, mas serve como um exemplo prático e muito próximo a realidade de um fundo imobilipario:

O fundo compra ativos imobiliários e paga custo de manutenção como qualquer imóvel.

Eventualmente este fundo pode terá dinheiro em caixa alocado em títulos atrelados ao mercado imobiliário e gerando também um pouco de receita ao cotista. Assim, no final, o cotista irá receber em proporção da quantidade de cotas que ele possui o aluguel. Os clientes que compram o fundo imobiliário geralmente pagam o aluguel mensalmente, e o valor é depositado diretamente em suas contas na corretora ou banco.

Possuindo um fundo imobiliário, o seu dinheiro rende assim: o aluguel mensal mais a variação do valor das cotas (ganho de capital pela valorização do imóvel).

O funcionamento assemelha-se ao de um imóvel físico. A diferença é que o imóvel compramos a um preço e vendemos após 10 anos pelo dobro, achando que houve uma linha reta entre os dois pontos, pois não analisamos variações diárias.

Já no fundo imobiliário, como são negociadas cotas diretamente todos os dias, acompanhamos esta volatilidade e mudanças na carteira para saber quanto rende.

Se você se interessou nos fundos imobiliários e quer entender como investir assista nosso curso completo e gratuito sobre fundos imobiliários em nossa plataforma. Se ainda obter dúvidas, entre em contato com um de nossos consultores.