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Quanto rende um fundo imobiliário?

Quanto rende um fundo imobiliário?

Para começarmos a falar de fundos imobiliários é interessante analisarmos este gráfico abaixo.

O gráfico acima mostra o retorno dos fundos imobiliários no Brasil, desde o início da série histórica do índice que mede o retorno dos fundos imobiliários negociados na bolsa brasileira (IFIX) em dezembro de 2010 e comparado com o CDI, principal indice de renda fixa e com o IPCA, o índice de inflação oficial do Brasil.

O IFIX é o índice que mede os retornos imobiliários no Brasil, assim como o Ibovespa seria o índice das ações no Brasil, ou o CDI para renda fixa. Então quando olhamos o retorno do IFIX estamos olhando varias classes e tipos de fundos imobiliários negociados, de acordo com seu tamanho e volume de negociação.

O primeiro ponto a se observar é que os fundos imobiliários tem oscilações, ou seja, suas cotas sobem e descem ao longo do tempo.

É possível observar que no inicio de 2011 ate 2013 o preço subiu de maneira muito significativa e depois de 2013 ate o início de 2016 esse mercado imobiliário andou praticamente de lado ao longo deste período.

Depois, a partir do final de 2015, passamos por outro período bastante favorável até chegarmos no inicio da pandemia em 2020 que tivemos novamente um mercado andando lateralmente nos anos seguintes ate 2023.

Como funciona o preço do fundo imobiliário? Porque ele sobe e porque ele cai?

Quando, por exemplo, você compra uma cota de um shopping center e paga 100 reais, você terá uma fração daquele shopping, proporcional ao tamanho dele. Todos os dias a cota será negociada no mercado, oscilando de acordo com a oferta, ou seja, outras pessoas vendendo, e a demanda, a quantidade e o preço disposto a pagar pelos compradores.

Se no dia seguinte que foi comprada a cota ela estiver R$99 reais, a cota terá caído 1%. Se após alguns dias vierem a comprar por R$98, terá caído 2% e assim por diante.

Todo dia haverá esta marcação de preços, o que não é diferente com a compra de um imóvel, que no dia seguinte um vizinho poderá vender um imóvel por um valor mais barato e assim cair o valor do mesmo.

A grande diferença é que em um imóvel físico não vemos esta marcação diária de preços, mas dentro do fundo imobiliário nós vemos a marcação diária, todas as cotas sendo negociadas todos os dias.

Então, no período de pandemia, por exemplo, no qual os shoppings mantiveram-se fechados por muito tempo, gerou-se uma demanda baixa pelos mesmos, ocasionando assim uma grande queda das cotas dos shoppings que só foram se recuperar em 2022.

O fundo imobiliário terá esta variação de cotas diariamente. Por isso, é possível ver no gráfico no início desse artigo a sua oscilação, a subida e descida de preço. Se olharmos durante todo o período, um pouco mais de 10 anos, é possível ver que o IFIX rendeu acima do CDI durante boa parte do tempo e ganhou da inflação com uma grande margem.

Desse modo, se observarmos que boa parte desta rentabilidade é liquida de imposto, pois recebeu-se um aluguel na conta líquido de imposto mensalmente, vemos que o investimento em fundos imobiliários no Brasil, foi muito positivo ao longo dos últimos 11 anos (lembrando que o retorno do índice já está colocando na conta o recebimento dos alugueis).

É interessante ressaltar que ao investir em fundos imobiliários você estará sujeito a esta variação de valor das cotas, podendo observar uma rentabilidade negativa, mas continuará recebendo seus alugueis mensalmente nas contas.

Mas afinal, quanto rende um fundo imobiliário?

Ao avaliarmos um balanço de um fundo imobiliário, ele terá as alocações ligadas ao mercado imobiliário e todo mês emitirá um balanço com receita e despesas que ele teve e o que sobrou no final desta conta. Este valor de sobra que será repassado ao cotista.

Analisando a imagem abaixo, na primeira coluna temos as receitas mensais e na segunda coluna as receitas anuais de um fundo imobiliário. Nem todos terão exatamente essas contas, mas serve como um exemplo prático e muito próximo a realidade de um fundo imobilipario:

O fundo compra ativos imobiliários e paga custo de manutenção como qualquer imóvel.

Eventualmente este fundo imobiliário pode ter um dinheiro em caixa que fica alocado em títulos atrelados ao mercado imobiliário e gera também um pouco de receita ao cotista. Assim, no final, o cotista irá receber em proporção da quantidade de cotas que ele possui o aluguel. Este aluguel, normalmente é pago mensalmente e cai diretamente na conta da corretora ou banco que o cliente comprou o fundo imobiliário.

Assim, ao possuir um fundo imobiliário você possui dois ganhos: o aluguel mensal e também a variação do valor das cotas (ganho de capital pela valorização do imóvel).

O funcionamento é muito parecido com um imóvel físico, mas a diferença é que o imóvel físico nós compramos a um preço e que ao vendermos após 10 anos pelo dobro do preço achamos que houve uma linha reta entre os dois pontos, pois não ficamos analisando suas variações diárias.

Já no fundo como são negociadas cotas diretamente todos os dias nós acompanhamos esta volatilidade e mudanças na carteira.

Se você se interessou nos fundos imobiliários e quer entender um pouco mais como investir assista nosso curso completo e gratuito sobre fundos imobiliários em nossa plataforma. Se ainda obter dúvidas, entre em contato com um de nossos consultores.

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